Civil: Condomínio

CONDOMÍNIO
1. Noções Gerais
Condomínio é exercício de co-propriedade, é pluralidade de sujeitos com unicidade do objeto. Em sendo assim, no direito brasileiro, nós temos dois diferentes modelos de condomínio:
a) Tradicional ou comum – disciplinado no CC nos art. 1314 a 1330.
b) Edilício ou por unidades autônomas – disciplinado no CC nos art. 1331 a 1358 e Lei 4591/64.

2. Condomínio Tradicional ou Comum
No condomínio tradicional nós temos:
Multiplicidade de Sujeitos.
Unicidade do Objeto.
Condomínio tradicional é a co-propriedade exercida sobre a mesma coisa. Nada mais é do que o exercício simultâneo do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas.
Não há nenhuma infrigência ao caráter exclusivista da propriedade (característica da propriedade). O condomínio mantém a exclusividade, só que essa exclusividade é exercida por duas ou mais pessoas.
Ex: Casamento ou União Estável. A partir do regime de bens passam a ter o condomínio dos bens que pertence a meação; Outrossim, temos a sucessão hereditária, onde há condomínio entre todos os herdeiros.
“Os condomínios são qualitativamente iguais e quantitativamente diferentes”.
Quantitativamente diferente porque cada um tem sua cota-parte, ou fração ideal.
Apesar de quantitativamente diferente eles exercem o mesmo direito – por isso que são qualitativamente iguais.
Sob o ponto de vista subjetivo (sujeitos) nos teremos uma comunhão.
Sob o ponto de vista objetivo teremos uma indivisão.

2.1. Regime Jurídico do condomínio comum
a) Exercício de direitos
Na forma do art. 1314, no que diz respeito ao exercício de direitos, cada um dos condôminos, cada um pode exercer o direito como um todo:
Art. 1314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Se respeitada a sua finalidade e natureza, cada condômino exerce seu direito como um todo, independentemente de sua cota.
· Destinação
Quanto a destinação do bem (ex: se vai morar, emprestar, etc), será decidido pela decisão da maioria das cotas:
Art. 1314. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

b) Defesa do bem condominial
Segundo o art. 1314 em sua parte final, cada condômino, independentemente de sua cota, pode reivindicar de terceiro e defender a sua posse, ou seja, cada condômino pode exercer a ação possessória e reivindicatória (posse ou propriedade) no todo ou em parte.
P: É possível que um condômino utiliza-se ação possessória e reivindicatória contra outro condômino? R: Quanto a terceiros não há discussão, sendo plenamente possível. Outrossim, quanto a outro condômino, dependerá do seguinte:
-Quando um condômino embaraçar a posse (exercer a posse com a exclusividade para si), com esbulho ou turbação, cabe a ação possessória.
-Diferentemente com o que ocorre com a ação reivindicatória, pois neste caso discute-se a propriedade. Assim, sendo ambos proprietários, torna-se inviável o manejo da ação.

· Propriedade e domínio. Problemas históricos quanto a diferenciação.
O CC de 1916 não tratou de diferenciá-los. Isso fez com que toda a doutrina brasileira os utilizassem como sinônimos. Desta feita, historicamente a ação reivindicatória serviu tanto para propriedade como domínio.
Não podemos esquecer que o direito de propriedade do art. 1228 do CC que prescreve: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
A propriedade é a concomitância dos quatro poderes acima e desde que também se tenha o título respectivo. A ação reivindicatória deve ser demonstrada com o título, ela se mostra inidônea para a defesa do domínio.
Já o domínio ocorre quando a pessoa tem a simultaneidade dos quatro poderes, sem o título. Ex: Pessoa que reúne todos os requisitos para ingressar com ação de usucapião.
P: Aquele que tem o domínio, mas não tem o título e quer defender o domínio? R: Não lhe cabe a ação reivindicatória por falto do título, mas lhe cabe a ação publiciana. Esta ação se vale para a defesa também do condomínio.
Obs: O STJ vem entendendo que no caso de promessa de compra e venda, onde ainda não se tem a propriedade, por ser direito real de aquisição, o titular da promessa (promitente-adquirente), malgrado ainda não seja proprietário já pode se valer de ação reivindicatória.

c) Regime Jurídico dos Frutos
À luz do art. 1319, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Ex: Marido e mulher quando acaba o casamento. Normalmente um sai de casa e o outro fica. Se o bem é comum, o imóvel é condominial. Aquele que fica na casa deve indenizar, porque recebeu sozinha o direito de retirada de frutos sobre o aluguel do imóvel. O Juiz nesse caso, deve mandar apurar o valor do aluguel, retirar a cota parte daquele que residiu no imóvel e descontar eventualmente o saldo remanescente na hora da venda do imóvel. Assim, se a casa for vendida por 50.000,00, não será necessariamente R$ 25.000,00 para cada. Se não houve a indenização dos frutos do tempo despendido na casa, ele deverá ser feito no momento da divisão.

d) Alienação ou Oneração do bem comum
Existe uma diferença entre alienar e onerar o bem comum da cota parte.
Se o condômino pretende alienar ou onerar (dar em garantia) bem comum ele depende do consentimento de todos. Se um dos condomínio imotivadamente não dar o consentimento, o juiz poderá suprir o referido impedimento, por ser abuso de direito. Desta feita, a objeção motivada não cabe o suprimento judicial.
Já a alienação ou oneração de sua cota parte ou fração ideal não precisa do consentimento dos demais, bastando apenas a sua vontade.
CC, Art. 1420, § 2º A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
· Direito de preferência
No entanto, o CC traz uma importante regra que é a da preferência ou preempção: Cada condômino para alienar a sua cota ele tem que oferecer a sua cota aos demais condôminos.
Só se exige a garantia de preferência nas alienações onerosas. Na alienações gratuitas não se exige, pois a doação é mera liberalidade e portanto, não existe preferência. Outrossim, não exige preferência no condomínio edilício.
Os Art. 27 e 28 da Lei de Locações (Lei 8245/91), são usados por analogia para exercer o direito de preferência que será feito por meio de notificação, seja judicial ou extrajudicial com prazo mínimo de 30 dias.
Se mais de um condômino pretende exercer o direito de preferência, eles terão preferência na proporção de seu quinhão.
P: Se o condômino alienar onerosamente sem o direito de preferência, qual é a conseqüência? R: A alienação onerosa praticada pelo condômino, se trata de ineficácia relativa. Significa que o condômino preferido pode requerer a adjudicação compulsória no prazo de 180 dias a contar da data do conhecimento do fato.
O depósito será tanto por tanto (valor do depósito acrescido das despesas tais como registro do imóvel).
A ação de adjudicação compulsória, teremos um litisconsórcio passivo necessário unitário (condômino alienante e o estranho adquirente).
CC, Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto (sob pena de ineficácia relativa quanto ao condômino preferido). O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
OBS: Se o terceiro adquirente estiver de boa-fé ele fará jus a perdas e danos junto ao condômino alienante. Se trata de uma prova difícil.

2.2. Espécies de Condomínio
a) Condomínio Voluntário
Será voluntário quando formado pela vontade das partes. Ex: Regime de bens.

b) Condomínio Legal
É aquele que se forma por força de lei. Existem dois casos de condomínio legal:
b.1.) Condomínio Forçado: É aquele que se forma imperativamente. Diante da situação ocorrida, terá o condomínio por força de lei. Ex: Muro, Cerca, Pastos(compáscuos), Vala, Parede (parede-meia) – sempre que houver divisas, a lei forçadamente estabelece o condomínio. Em todos esses casos a presunção de condomínio é relativa. Em sendo assim, a parte interessada pode fazer prova em contrário, para dizer que não houve condomínio para provar por exemplo que o muro foi feito por um apenas.
Aquele que assume sozinho as despesas com a obra e se instala o condomínio, este terá o direito da repartição das despesas.
b.2.) Condomínio Fortuito: É aquele que se forma aleatoriamente. Ex: Sucessão Hereditária – não se sabe quem irá receber a herança primeiro.

2.3. Rateio de despesas
O rateio das despesas se dá proporcionalmente.
CC, Art. 1315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Em relação ao p. único se parte da presunção de que todos os condôminos tem partes iguais, mas essa presunção é relativa, cabendo ao condômino provar que sua cota parte é menor, para poder contribuir com menos.
Outrossim, aquele que não quer participar do rateio das despesas, pode renunciar, para escapar das despesas do rateio:
Art. 1316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida. (E todos assumem as despesas correspondentes).
O parágrafo 2º é uma novidade trazida pelo NCC, pois o velho não permitia essa divisão.

2.4. Extinção do condomínio tradicional ou comum
É certo que condomínio é fonte de conflitos, pois diferentes interesses o norteiam.
O NCC trouxe facilitação à extinção do condomínio.
Cada condômino pode requerer a todo tempo a divisão da coisa comum, sendo portanto imprescritível:
Art. 1320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Isso se dá por meio da ação de divisão, prevista no art. 980 do CPC (procedimento especial).
Na forma do §2º, se o condomínio se formou por doação ou testamento o prazo máximo é de 05 anos, improrrogáveis.
O prazo de indivisão pode ser mitigado, se houver grave razão, e neste caso, o juiz pode determinar a divisão antes do prazo.
Se a coisa for indivisível, o juiz ao invés de promover a divisão, ele promoverá uma licitação, ou seja, venderá a coisa, para apurar a melhor oferta. Neste caso, os condôminos preferem aos estranhos pelo mesmo valor.
Além disso, havendo empate entre os condôminos, terá preferência o condômino que tiver realizado o maior numero de benfeitorias, em homenagem e respeito à função social da propriedade.
CC, Art. 504. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

3. Condomínio Edilício
O condomínio edilício é uma simbioze orgânica, um mix entre propriedade comum e propriedade coletiva.
Todo o condomínio edilício é necessariamente formado por:
Unidades autônomas
Partes comum
Aplicam-se as regras do condomínio edilício para vilas de casas, complexos empresarias, etc. Portanto, não precisa ser um prédio.
Não se admite separação das unidades autônomas das partes comuns, pois se houver essa divisão, importa em extinção do condomínio edilício
Já se fala na doutrina brasileira, com alguma simpatia na jurisprudência, do condomínio de fato: aquele que se forma por interesses comuns de proprietários autônomos. Ex: Ruas fechadas.

3.1. Elementos constitutivos
Todo condomínio é composto como dito anteriormente por unidades autônomas e partes comuns.
P: A garagem, cobertura e horário de funcionamento fazem parte da área comum?R:
a) Cobertura ou terraço
A regra geral é que no silencio do ato constitutivo do condomínio a cobertura é área comum, salvo disposição em contrário no ato de criação do condomínio.
Se um dos condomínio eventualmente querer adquirir a parte comum, será possível se houve decisão unânime dos demais condôminos. Assim, se um dos condôminos não quiser, ao haverá venda, salvo se a recusa for abusiva (art. 187), havendo nesse caso, suprimento judicial.


b) Garagem
Existem três diferentes regimes jurídicos para garagem:
1º Hipótese: A garagem é área comum, sendo definida o seu uso pela convenção. Nesse caso, tecnicamente nem se poderia falar em garagem, mas sim, estacionamento. Se a área é comum, a convenção pode modificar a qualquer tempo o modo de uso.
OBS: Outrossim, pode ensejar o supressio se eventualmente se criou ao condômino a expectativa justa dele usar aquela garagem indefinidamente.
2º Hipótese: A garagem é acessório da unidade autônoma. Desta feita, quando se adquire a unidade, ela vem acompanhada com a garagem (o acessório segue o principal).
3º Hipótese: A garagem é unidade autônoma. Ocorre na hipótese da garagem ter sido adquirida de forma autônoma. Esta garagem que foi adquirida autonomamente, pode ser vendida normalmente.
Só se saberá o regime da garagem de acordo com o ato de constituição do condomínio. É preciso verificar o referido ato para saber qual o regime jurídico da garagem.

Aluguel de garagem
É possível alugar garagem, salvo disposição contrária.
Art. 1338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Permitindo o aluguel de garagem, os condôminos terão preferência a terceiros.

c) Limitação ao uso de área comum
Não se trata de limitação ao uso da unidade autônoma e sim, da área comum, tais como corredores, elevadores, etc.
A posição da jurisprudência é ser possível estabelecer limites ao uso de área comum, na medida em que está se conferindo o interesse coletivo e não de acordo com o interesse individual.
As hipóteses excepcionais diz respeitos exatamente ao elemento do condomínio.
De acordo com o art. 3º da lei 4591/64, é inadmissível o usucapião de área comum do condomínio edilício.
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade.
Atenção: Apesar de insuscetível de usucapião, O STJ vem admitindo o supressio em relação a área comum de condomínio edilício. Resp. 356.821-RJ; Resp. 214.680-SP. Se o condomínio gerou uma expectativa ao condomínio de usar a área comum
“Supressio: Abuso do direito, ou seja, conduta ilícita daquele que criou a expectativa em outrem de exerceria um direito no lugar de outrem”. A supressio é a proibição de se criar expectativas de ilegais. Não se discute o elemento subjetivo (intenção de causar o dano).

OBS: É possível usucapião de área comum ao condomínio comum (tradicional). Desde que um dos condôminos estabeleça posse com exclusividade, afastando os demais e sem prestar contas para ninguém.

3.2. Natureza Jurídica
· O condomínio edilício escapa a regra da gravitação.
Foge a regra de que o acessório segue o principal.
Se eventualmente um terceiro tiver um direito real sobre o solo, ele não adquire o condomínio.
Ex: Relativização do direito de hipoteca. Direito de hipoteca sobre o terreno, mas não sobre o prédio. Como fica o recebimento? A hipoteca não será executada, será feita então por perdas e danos. Isso é muito feita por construtoras de prédios, onde elas hipotecam o terreno para poder construir o prédio.
Essa é a posição do STJ:
Súmula nº 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (DJU 25.4.2005)

· Não tem personalidade jurídica
O condomínio edilício não tem personalidade jurídica. É ente despersonalizado, razão pela qual, não tem direitos de personalidade e, por conta disso, não pode sofrer dano moral.
O direito brasileiro é um dos poucos, senão o único que não confere personalidade jurídica ao condomínio edilício.
No entanto, não podemos confundir, apesar de não ter personalidade, o condomínio é ser sujeito (capacidade de realizar titulações) e ter capacidade. Isso é perfeitamente possível:
CPC, Art. 12. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico.
Ele tem CNPJ, malgrado não seja pessoa jurídica. Trata-se de uma incoerência: dar um cadastro de pessoa jurídica para uma pessoa que não o é.

“Time Sharing”
É o contrato de termo compartilhado.
A melhor tradição é a de que se trata de multi-propriedade mobiliária. Nada mais é do que o contrato de condomínio no tempo e não no espaço.
Ex: cada parte exerce o direito de propriedade por tanto tempo. É muito usado em área de lazer. Ao invés de comprar uma casa de praia, ele serão proprietário desta casa por tantos dias no ano.
As regras do condomínio edilício servem para orientar o “Time Sharing”, tais como síndico, etc.
Além disso, deve se ter uma administradora, para conciliar os diferentes interesses.
A relação da administradora do “Time Sharing” com os condomínios é de consumo, conforme STJ. Diferentemente da relação travada entre o condômino e condomínio.

OBS: Não confunda com “Time Sharing turístico ou hoteleiro”:
Se dá em grandes redes hoteleiras.
Ocorre quando é oferecido ao sujeito para que estes adquire lotes de diárias durante o prazo de um ano, intransferíveis e improrrogáveis. Não se pode usar em meses de férias, e em alta temporada. Não pode fim de semana prolongada. Trata-se de uma propaganda enganosa, abusiva, conforme posição do STJ.
Essas vendas são nulas de pleno direito. O “time sharing hoteleiro” é 100% regido pelo CDC.


3.3. Elementos Constitutivos
São três elementos constitutivos:
a) Ato de criação ou ato de instituição: Obrigatório.
Está regido pelo art. 1332 do CC. Este ato pode ser inter vivos (somente por escritura pública) ou causa mortis (testamento público ou particular).
A incorporação imobiliária é a forma mais comum.
Este ato precisa de três requisitos:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação (indicação) da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam – finalidade condominial.
Qualquer um desses requisitos só pode ser modificado por unanimidade dos condôminos. Se um dos condôminos se recusa injustificadamente, cabe supressão judicial.

b) Convenção do condomínio: Obrigatório
A convenção deve ser aprovada por 2/3 das frações ideais. É a verdadeira constituição do condomínio. É ela que vai estabelecer as regras do condomínio.
A convenção tem natureza estatutária. Vale dizer que em face de sua natureza não negocial (não é contrato e sim, estatuto), vincula terceiros.
Assim, o terceiro que eventualmente ingresse posteriormente a convenção, deverá obedecer as regras ali estabelecidas na convenção.
Art. 1333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
O art. 1333, parágrafo único, diz que: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”. Esta parágrafo não se justifica. Ela é oponível pela sua natureza, sua gênese estatutária, conforme entendimento do STJ:
Súmula nº 260. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. (DJU 6.2.2002)
A convenção pode ser modificada por maioria de 2/3 das frações ideais, conferindo o direito de voto ao condômino que estiver quite, com o pagamento em dia.
Matérias obrigatórias na convenção (1334):
Taxa condominial
Modo de administração
Competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores.
Necessidade ou não de regimento interno

Sanções: Mesmo que a convenção seja silente sobre as sanções, na forma do §2º do Art. 1336 e 1337 do CC, é possível aplicar ao condômino que descumprir deveres, uma multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
CC, Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Esse segunda multa, será aprovada por ¾ dos condôminos.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
O STF (RE 201819 do RJ, decisão do Min. Gilmar Mendes) entendeu que se aplica o devido processo legal nas relações privadas, ou seja, só pode ser multado o condômino se for obecedido o contraditório e a ampla defesa.

c) Regimento interno: Facultativo.
É o manual de instruções do condomínio.
Pode ser modificado por maioria simples.

3.4. Temas polêmicos concernentes aos atos constitutivos
- Animal. A convenção pode proibir de forma peremptória a entrada de quaisquer animais? R: O STJ diz que isso se submete ao principio da razoabilidade, servindo como referenciais: Segurança, Sossego e Saúde (art. 1277).
Art. 1277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

- Culto Religioso. Direito a liberdade de crença em sede constitucional – aplicação do principio da razoabilidade. Pode proibir se houve interferências de segurança, sossego e saúde.

- Roubo e furto. Condomínio não gera incidência do CDC, não fazendo gerar a sumula 130 do STJ. Assim, se não há relação de consumo, a regra geral, não cabe responsabilização do condomínio.
O STJ vem flexibilizando essa regra, com as seguintes exceções: se a convenção expressamente dispuser; taxa específica a empresa de segurança (porque tem direito de regresso).
Outrossim, quando o furto ocorrer pelo empregado do condomínio ele responde, não pela qualidade de condomínio, mas sim, pela qualidade de tomador do serviço.

- Alteração de fachada. Pode ser dado de três formas:
Se a alteração da fachada para benfeitoria útil (necessidade), ou seja, para mera conservação é preciso de maioria simples.
Se a obra é para benfeitoria voluptuária (embelezamento) é preciso da maioria de 2/3.
Mudança da natureza da fachada: unanimidade.
OBS: A lei de direito autoral garante o direito do arquiteto. Assim, se for mudar a fachada de imóveis imobiliários, deve ter a concordância do arquiteto, sob pena de perda e danos.
Os banners publicitários colocados nos prédios podem ser autorizados pela convenção. Outrossim, quando condomínio comercial, presume-se a possibilidade de se fazer a propaganda, podendo a convenção impedir.

4. Taxa condominial
Trata-se de obrigação propter rem ou seja, ela adere a coisa. Desta feita, significa que ela pode ser cobrada do adquirente, ou seja, o novo proprietário deve pagar, podendo entrar com regresso posteriormente.
O STJ vem entendendo que é possível penhorar bem de família para pagamento de taxa de condomínio, porque há um interesse coletivo que supera o interesse individual.
Todavia o mesmo STJ impede a cobrança abusiva (colocar o nome do inadimplente dentro do elevador, etc) ou suspensão de serviços comuns.
(TJ-SP 2008): No entanto, a simples colocação do nome dos devedores no balanço patrimonial, não gera dano moral.
Limite de multa e juros. A multa é de 2º (clausula penal) e juros é de 1º.
Direito intertemporal: Antes era de 20% a multa. Prevalece no STJ a incidência do art. 2035 do CC, conforme Resp; 722.904 RS, ou seja, a nova taxa se aplica inclusive aos condomínios já existentes.
A multa e juros devem ser proporcional ao numero de dias, sob pena de se violar por via obliqua.
Nos condomínios mistos (residencial e comercial). Não é dado aquele que tem área comercial o direito de usar áreas de lazer, razão pela qual ele não tem o dever de pagar isso.
Seguro. Todo condomínio edilício tem que ter o seguro obrigatório.