Direito Civil: Direitos Reais s/coisa Alheia

DIREITOS REAIS DA COISA ALHEIA
1. Noções Gerais
Propriedade. Para ser proprietário, deve reunir as seguintes qualidades: Uso; Gozo; Livre disposição e Reivindicação, perante pessoas com título.
Domínio. Recai sobre as coisas, tem os mesmos poderes, só que sem o título.
Concessão de parcela de domínio a terceiros sem afetar a propriedade = Princípio da elasticidade.
Então a concessão de direito real sobre a coisa alheia não atinge a propriedade, mas sim o domínio.
Direitos reais da coisa alheia – possibilidade de fracionar os poderes do domínio.

2. Função Social do Direito Real da coisa Alheia
Da mesma forma que a propriedade. A função social dos direitos reais da coisa alheia é conseqüência da função social da propriedade. E foi com esse espírito que o STJ editou a súmula:
Súmula nº 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (DJU 25.4.2005)
Fazer valer as garantias fundamentais
Os direitos reais da coisa alheia são limitados porque decorrem de fracionamento dos poderes de domínio.
Somente a propriedade tem poderes completos.

3. Classificação dos Direitos Reais da Coisa Alheia
3.1. De acordo com a finalidade:
a) Gozo/Fruição: permitir que terceiros tenham a coisa consigo, tenha posse, uso e gozo da coisa, conferindo as utilidades da coisa. São 06:
I. Enfiteuse (somente para aqueles antes do CC/02);
II. Usufruto
III. Uso
IV. Habitação
V. Servidão
VI. Superfície
b) Garantia: o terceiro recebe parcela do domínio para assegurar uma obrigação, uma relação jurídica pré-existente. São 04:
I. Hipoteca;
II. Penhor;
III. Anticrese;
IV. Alienação Fiduciária
c) Aquisição: para que o terceiro possa adquirir a coisa e ser dono. É só um:
I. Promessa de compra e venda

Direito real da coisa própria: propriedade.

Todo direito real é numerus clausus – tem que estar previsto em lei, conforme prescreve o art. 1225 do CC:
Art. 1225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação = gozo
VII - o direito do promitente comprador do imóvel = Aquisição
VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese = garantia (+ alienação fiduciária)
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso. Lei nº 11.481, de 31.5.2007 – Se dirigem ao Poder Público porque tratam de direito de uso para terceiros – visam resolver o problema de habitação do Brasil.

4. Promessa de Compra e Venda
Único direito real a aquisição.
É o mais recente.
É a prova de que Direito é a ciência humana aplicada – veio da necessidade social.
No CC/16 era retratável e revogável.
Uma das partes promete pagar periodicamente o preço. E o promitente vendedor promete transcrever a propriedade.
O promitente comprador tem posse apenas.
O CC/16 permitia que o promitente vendedor se retratasse a qualquer tempo. Ele só precisava devolver o valor em dobro e voltar para o imóvel. Isso gerava instabilidade nas promessas de compra e venda.
Então foi a necessidade social de estabilidade que se fez o Decreto lei 58/37 – estabelecendo que a clausula de retratação nos contratos de promessa de compra e venda deveria ser expressa. No silêncio do contrato, presume-se não escrita.
Na quitação, o comprador ganhava o direito à aquisição do bem mesmo que o vendedor não quisesse.
A Lei nº 6.766/99 – Lei de parcelamento dos Solos Urbanos – Art. 25 – estabeleceu que clausula de retratação são nulas se inseridas nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis loteados urbanos ou rurais. Isso ainda está em vigor.
O CC 2002 consolidou tudo isso no art. 1417:
Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A clausula de retrato tem que ser expressa;
O contrato se presume irretratável;
Escritura pública ou particular;
O promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel;
Boa fé objetiva

A promessa de compra e venda constitui direito real à aquisição quando não tiver clausula de retrato, conforme entendimento sumulado do STF:
Súmula nº 166. É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei nº 58, de 10/12/1937.
Não há prazo para o arrependimento – pode ocorrer a qualquer tempo. No entanto, o comportamento do promitente vendedor criando expectativas e confiança de que não se retrataria ao promitente comprador faz com que nasça a “supressio” e isso é ato ilícito, nos termos do art. 187 do CC (abuso de direito).

A natureza da promessa de compra e venda é hibrida ou “sui generes – por Orlando Gomes”: porque ao mesmo tempo é contrato preliminar (art. 462, CC) e direito real da coisa alheia à aquisição.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
O contrato preliminar não tem natureza acessória e não se submete à regra da gravitação (subordinação ao principal). É uma obrigação de fazer consistente em celebrar contrato (CC art. 463): Ele é autonomo e principal.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Em relação a expressão “exceto quanto a forma” contida no art. 462 – a promessa de compra e venda não precisa ser por escritura pública e nem ser registrado no CRI, devendo apenas obedecer os requisitos do contrato de compra e venda, exceto quanto a sua finalidade.
Mas o CC em seu art. 1417 diz que precisa registrar no CRI.
Solução: Para pacificar o assunto, o STJ disse que mesmo que a promessa não tenha sido registrada o promitente comprador tem direito a adjudicação compulsória e direito a opor embargos de terceiros contra os credores do promitente vendedor, se tiver na posse do imóvel.
Súmula nº 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (DJU 30.8.2000)
Súmula nº 84. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. (DJU 2.7.1993)
Fraude a execução: A dívida constituída e executada antes da promessa de compra e venda vincula bens do vendedor. Se o promitente comprados não tinha conhecimento disso quando celebrou a promessa, na aquisição esta de boa fé, certo (com certidões) de que não havia impedimentos, ele passa a ter direitos a embargar a execução. Se o promitente comprador não se certificou, não teve a cautela, ou sabia da dívida e Execução anterior, não pode alegar boa fé e nem pode embargar a execução.

4.1. Registro da promessa de compra e venda gera os seguintes efeitos:
· Obsta a alienação do bem – porque sem o registro o imóvel continua em nome do promitente vendedor e o adquirente de boa fé fica protegido.
· Garante a adjudicação compulsória com procedimento especial: art. 15, DL 58/37.
· Não havendo registro, a adjudicação compulsória ocorrerá pelo procedimento da Outorga de Escritura – art. 466-B do CPC (mais lento).

4.2. Efeitos da Promessa de Compra e Venda
a) Conferir posse ao promitente comprador. Essa posse durante o contrato não gera usucapião.
b) Confere ao promitente comprador, direito a aquisição forçada quando da quitação (adjudicação compulsória). Não há necessidade de tutela específica, já que existe a adjudicação compulsória com ou sem procedimento especial.
Ação de adjudicação compulsória: A ação de adjudicação compulsória tem natureza de ação executiva latu sensu (sempre), sem necessidade de astreintes.
Mora do promitente comprador: deixar de efetuar o pagamento. DL 58/37 – depende sempre de interpelação judicial ou extrajudicial através de notificação, ou seja, Mao pode ser penalizado se não for constituído em mora.
Prazo para purgar a mora:
- Imóvel loteado: 30 dias
- Imóvel não loteado: 15 dias
Então o promitente vendedor não pode ajuizar ação reivindicatória, nem exigir o contrato sem o devido processo legal (sem a notificação).
Mora ex personae: para se constituir em mora é necessário a notificação judicial ou extrajudicial.
Mora ex re: mora sobre a coisa – constitui automaticamente.

4.3. Aspectos controvertidos da Promessa Irretratável de Compra e Venda
· Necessidade de outorga do cônjuge vendedor (CC, art. 1647, I). Exceto na separação de bens e União Estável.
Não havendo, a promessa é anulável (CC, 1649). Prazo de anulação: “podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal” Isso gera instabilidade para quem comprou. Por conta disso o STJ vem aceitando a possibilidade de supressio a depender do comportamento do cônjuge.
· Possibilidade de prazo de usucapião. Regra geral: o contrato obsta o usucapião. Mas uma vez rompida a relação contratual, é possível a contagem do prazo, bem como usar a própria promessa de compra e venda como justo título. Ex: quitou mas não requereu a adjudicação compulsória.
· Legitimidade do comprador para promover a ação reivindicatória. Não deveria acontecer porque ele não tem título. Mas o STJ, no Resp. 5941/DF, reconheceu essa legitimidade porque ele tem direito a aquisição compulsória – tem título futuro e domínio.
· Inadmissibilidade de possessória, reivindicatória ou de rescisão contratual pelo promitente vendedor antes de constituir o promitente comprador em mora pelas interpelações judiciais ou extrajudiciais – Resp 166.459/SP.
· Será nula de pleno direito “clausula de decaimento ou perdimento”. Aquelas que estabelece a perda de todas as parcelas pagas quando o comprador for constituído em mora. O promitente comprador tem direito de reaver o que pagou com a dedução da clausula penal (CC, 413) e da taxa e ocupação (aluguel).

5. Direitos Reais de Garantia
“Lex Poetelia Papiria”. Estabeleceu responsabilidade patrimonial, pois antes a responsabilidade era apenas pessoal.
Com a responsabilidade patrimonial, exige-se mais garantias.
É um tipo de garantia de relações obrigacionais.
Garantia fidejussória: prestada por terceiros. Ex: Fiança;
Garantia real: assegurada por um bem, por um direito real. Então, é a afetação de um bem (direito real) ao cumprimento de uma obrigação.
Só existe direito real de garantia para garantir uma obrigação pré-existente – Natureza acessória. Cumprida a obrigação, extingue-se o direito real de garantia.

a) Direito real de garantia: A finalidade é assegurar o cumprimento de uma obrigação. O credor não as ou frui a coisa. Só recai sobre o bem específico oferecido em garantia.
b) Direito real de gozo: finalidade permitir que o terceiro tenha o uso e gozo da coisa, retirando suas utilidades. São direitos reais limitados da coisa alheia.
c) Privilégios creditícios: o credito fiscal, de alimentos e trabalhista é exercido sobre todo o patrimônio do devedor.

5.1. Requisitos para constituir Direito Real de Garantia
a) Subjetivos: somente aquele que tem capacidade para alienar, pode dar em garantia.
CC, Art. 1420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
- O falido não pode alienar, nem dar em garantia, sob pena de nulidade;
- Aquele que está em recuperação judicial pode dar em garantia, desde que haja autorização judicial;
- Incapaz só pode prestar garantia se devidamente representado ou assistido com autorização especial do juiz, ouvido o MP.
- O casado precisa da outorga do cônjuge sob pena de anulabilidade para dar em garantia. Exceção: Separação obrigatória e UE.
- Condomínio comum: a garantia deve ser dada por todos os condôminos se o bem estiver sendo dado em garantia (cabe suprimento judicial se necessário). A cota parte de cada um (a fração ideal) pode ser dada em garantia independentemente do consentimento dos demais.
- O ascendente só pode alienar para o descendente com o consentimento dos demais, mas para dar garantia ao descendente o ascendente não precisa desse consentimento porque pode assumir obrigações sozinho.
b) Objetivo: só os bens que podem ser alienados podem ser dados em garantia (1420, CC).
- Bens gravados com clausulas restritivas não pode ser dados em garantia.
- Bens públicos não pode ser dados em garantia.
- DL 8618/46: impede que dê em garantia imóveis financiados.
- Pode dar bens de terceiros em garantia. Esta garantia é válida, existente, mas ineficaz. Somente quando ocorrer a aquisição superveniente da propriedade é que a garantia se torna eficaz
- Bem de Família.
- Se for convencional – depende do titular. 1/3 do patrimônio líquido pode ser gravado de inalienação pelo bem de família. Então bem de família convencional não pode ser dado dado em garantia.
- Se for legal pode ser dado em garantia: isso implica renuncia ao bem de família.

c) Formais
- Publicidade: registro para bens imóveis; tradição para bens móveis
- Especialização: CC, 1424: indicar a dívida, individualizar o bem, determinar o vencimento e a taxa de juros.
Se ambos os requisitos formais não forem atendidos, a garantia não se aperfeiçoa, mas a relação obrigacional se mantém.

Observação:
I. O direito real de garantia não admite pacto ou clausula comissória – aquela que permite que o credor fique com o bem dado em garantia na hipótese de descumprimento da obrigação. O credor pode executar o bem dado em garantia da obrigação, mas ficar com ele não.
Por isso, o DL 70/66 que permitia a execução extrajudicial dos imóveis financiados pela CEF não foi recepcionado pela CF/88.
II. Efeitos da garantia:
· Direito de execução dos bens;
· Direito de seqüela
· Indivisibilidade da garantia prestada – remição (pagamento) parcial não libera o bem. Só a quitação total desonera.
· Gera preferência para o credor (obs: art. 83 da lei de falência inverteu a ordem de preferência).
III. Essas regras se aplicam ao penhor, a anticrese e à hipoteca, mas não à alienação fiduciária, porque essa possui regramentos próprios. Ex: Alienação Fiduciária admite cláusula comissória.

PENHOR
Direito real de garantia sobre bem móvel.
CC, Art. 1431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.
Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.
1. Características
- Só pode se constituir sobre bens imóveis.
- Exige tradição.
- Precisa ser celebrado por escrito.
- Precisa de registro em cartório para ser oponível a terceiros (Cartório de Títulos e documentos);
- O contrato de penhor admite sub-penhor, salvo vedação contratual expressa.
- Nada impede que o credor real exerça a retenção da coisa para executá-la. Mas não pode tomá-la para si. O devedor pode, porém, dar o bem em dação em pagamento.
- Pode o credor pignoratício pedir reforço ou substituição do bem quando este estiver oferecendo ou se deteriorando. Se o devedor não o fizer, implica em vencimento antecipado da dívida.

2. Espécies de Penhor
a) Penhor convencional: Decorre da vontade das partes na forma do art. 1431 do CC.
b) Penhor legal: Constituição de garantia em favor de determinados credores – CC, 1467 – a garantia é inerente ao tipo de obrigação determinada pela lei.
Ainda em legislação especial:
- Artistas teatrais – Decreto 18257/28: dispõe sobre materiais cênicos da peça;
- locadoras industriais sobre os bens da industria: DL 4191/92.
Se consubstancia em 02 momentos:
Na retenção, ato continuo,
Na homologação judicial
c) Penhor Especial: É aquele que dispensa a tradição. Temos:
- Rural (agrícola ou pecuniário);
- Industrial
- Sobre veículos
- Sobre títulos de crédito (caução, endosso)
A dispensa da tradição não significa que o devedor é depositário. Não configura depósito.
No veículo, o penhor tem prazo máximo de 02 anos e exige-se seguro facultativo.

ANTICRESE
1. Noções Gerais
Conceito
É uma convenção mediante a qual o credor, retendo um imóvel do devedor, percebe os seus frutos para conseguir a soma em dinheiro emprestada, imputando na dívida e até o seu resgate, as importâncias que for recebendo; é o direito real sobre imóvel alheio, em virtude do qual o credor obtém a posse da coisa a fim de perceber-lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dívida, juros e capital, sendo, porém, permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade, percebidos à conta de juros (Clóvis Beviláqua).
Ë o direito real de perceber os frutos em desconto da dívida, segundo as regras da imputação em pagamento.
É direito real de sobre bem frutífero. O credor anticrético irá recebe os frutos recebidos do valor da divida garantida, através do bem a ser percebido.
A doutrina francesa o chama de primo pobre dos direitos de garantia, por ser o mais simples.
O frutos são descontados em primeiro do valor do juros, para só depois imputar a abater o valor principal.
Exigirá a tradição – transferência efetiva do bem.
Outrossim, é dever do credor anticrético a prestar contas ao devedor. Isto é procedimento dúplice.
OBS: A eventual constituição da anticrese não impede a construção de uma hipoteca posterior, pois a finalidade perseguida pela anticrese é diferente da hipoteca.
O que se pretende com a Hipoteca é tronar o próprio bem como garantia da dívida, ao passo que na anticrese não se reclama o bem para pagamento da dívida, reclama o bem para retirar-lhe o fruto deste para pagamento da dívida.

2. Desvantagens da anticrese
Implica na deslocação do bem dado em garantia das mãos do devedor para as mãos do credor. Essa transferência dificulta a venda do bem, por parte do devedor.
Esgota-se por parte do devedor, da possibilidade de obter novos créditos, garantidos pelo imóvel onerado.
3. Caracteres jurídicos
é um direito real de garantia; requer capacidade das partes; não confere preferência ao anticresista; o credor anticrético só poderá aplicar as rendas que auferir com a retenção do bem de raiz, no pagamento da obrigação garantida; requer escritura pública e inscrição no Registro Imobiliário; o seu objeto recai sobre coisa imóvel alienável; requer a tradição real do imóvel.
Tem o credor o direito de seqüela e ação real.


4. Prazo
Segundo o art. 1423 do CC, “o credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituição”.
Ultrapassado esse prazo, não extingue a obrigação, prosseguindo aquele credor como quirografário, perdendo portanto, apenas a garantia real sobre o bem. Na obsta que ele seja credor de outra garantia real.
5. Modos de constituição
Só se estabelece por meio de contrato, se aperfeiçoando com a entrega da coisa,e o competente registro.

6. Efeitos da anticrese
O credor ao receber a coisa, assume a condição de possuidor e mandatário. Incumbe ao credor fruir da coisa diretamente ou por arrendamento a terceiro.
Surge para o credor a obrigação de prestar contas, pois, só através dela é que se pode aferir o montante da dívida, e quanto dela foi paga.

7. Extinção
Resolve-se:
Ø pelo pagamento da dívida;
Ø pelo término do prazo legal;
Ø pelo perecimento do bem anticrético;
Ø pela desapropriação;
Ø pela renúncia do anticretista;
Ø pela excussão de outros credores, quando o anticrético não opuser seu direito de retenção.

HIPOTECA
1. Noções Gerais
1.1. Conceito
É um direito real de garantia de natureza civil, que grava coisa imóvel ou bem que a lei entende por hipotecável, pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, conferindo ao devedor ou a terceiro, o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, preferentemente, se inadimplente o devedor; é, portanto, um direito real sobre o valor da coisa onerada e não sobre sua substância.
É direito real de garantia sobre bem imóvel.
A hipoteca se constitui através de contrato escrito, solene, formal e registrado do Cartório de Registro de Imóveis.
A conseqüência natural disso é a dispensa da tradição – característica mais proeminente.
O devedor hipotecário permanece na posse do bem, continuando a exercer seus poderes sobre a coisa: uso, gozo, disposição e reivindicação. Assim, ele pode alugar, reivindicar o bem de quem o injustamente o detenha.
P: Pode o devedor alienar o bem dado em hipoteca? R: Sim. A garantia permanece sobre o bem. Quem compra adquire um bem gravado com ônus real. Desta feita, nessa linha de raciocínio, destaca-se o art.
Art. 1475: “É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado”.
Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
A garantia incidirá sobre o bem até que ela seja integralmente cumprida, porque a hipoteca é indivisível.

1.2. Caracteres jurídicos
É direito real de garantia; possui natureza civil; requer a presença de dois sujeitos; o objeto gravado deve ser da propriedade do devedor ou de terceiro; exige que o devedor hipotecante continue na posse do imóvel; é indivisível; é acessório de um a dívida, cujo pagamento pretende garantir. Surge pela inscrição no registro de imóveis, confere direito de preferência e de seqüela. Ë acessório de uma dívida, cujo resgate visa assegurar. Como todos os direitos reais de garantia é indivisível, o pagamento parcial não exonera o imóvel onerado.
Hipoteca convencional é negócio solene, e depende para sua eficácia de outorga uxória.

1.3. Princípios
Especialização: consiste na determinação precisa e pormenorizada dos bens dados em garantia.
Publicidade: faz-se através da inscrição, no competente registro imobiliário, dando ciência à todos do ônus hipotecário. O eventual adquirente ou o credor de uma segunda hipoteca sabem que o bem que adquiriram ou receberam em garantia era objeto de hipoteca anterior.

1.4. Diferenças entre hipoteca e penhor
HIPOTECA
PENHOR
Imóveis
móveis
Não se transfere a posse
Há transferência de posse;

A hipoteca não impede o real aproveitamento do bem. Por isso que ele é o bem que melhor se destina a dar garantia.
Art. 1489. A lei confere hipoteca:
I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.

2. Objeto da Hipoteca
Art. 1473. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham (titularidade do solo);
VI - os navios;
VII - as aeronaves;
Os três abaixo correspondem aos novos direitos reais
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Inciso acrescentado conforme determinado na Lei nº 11.481, de 31.5.2007, DOU 31.5.2007 - Edição Extra)
IX - o direito real de uso; (Inciso acrescentado conforme determinado na Lei nº 11.481, de 31.5.2007, DOU 31.5.2007 - Edição Extra)
X - a propriedade superficiária. (Inciso acrescentado conforme determinado na Lei nº 11.481, de 31.5.2007, DOU 31.5.2007 - Edição Extra)
§ 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial. (Com a renumeração determinada na Lei nº 11.481, de 31.5.2007, DOU 31.5.2007 - Edição Extra, o parágrafo único passou a constar como § 1º)
O navio e aeronave são exceção. Isso se deve ao elevado valor dos bens. Os referidos bens são por essência bens móveis e “são considerados imóveis para fins de hipoteca”.
§ 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. (NR) (Parágrafo acrescentado conforme determinado na Lei nº 11.481, de 31.5.2007, DOU 31.5.2007 - Edição Extra)

3. Não admite a hipoteca
A herança (art. 80 do CC), porque se forma um condomínio transitório e não perpétuo como os bens reais.
Bens gravados com clausula restritiva, por ter sido alterado a sua essência, substancia.

A hipoteca não abrange as acessões, os melhoramentos (benfeitoriais), as construções e até mesmo as pertenças.
P: Pode ser dar hipoteca num imóvel pertencente a incapaz? R: O CC estabelece que, para o referido imóvel seja objeto de hipoteca exige-se a autorização judicial, ouvido o MP, desde que comprovada a vantagem para o incapaz.
CC, Art. 1691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
P: É possível dar em hipoteca um bem de família? R: No bem de família convencional não, pois gera inalienabilidade e impenhorabilidade, por isso, se ele não pode ser inalienável não pode ser objeto de hipoteca. Ele só pode ser penhorado para pagamento de...
Art. 1715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.
Já bem de família legal (Lei 8009) gera apenas impenhorabilidade:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
OBS: Se a divida não se reverter em favor da família a hipoteca é nula.

4. Sub-hipotecas (pluralidade)
A hipoteca admite diferentes graus, pois a hipoteca é indivisível e não prejudica o credor de primeiro grau.
O direito do primitivo credor em nada fica prejudicado, pois, o sub-hipotecário não passa de um quirografário em face dos anteriores.
A preferência entre vários credores hipotecários se faz na ordem de inscrição dos títulos constitutivos no Registro de Imóveis. Como instrumento de defesa do sub-hipotecário, dá-lhe a lei a prerrogativa de remir a hipoteca anterior.
Se qualquer dos credores pretender excutir a coisa, importa no vencimento antecipado de todas as dívidas.
O credor hipotecário de 2º grau pode remir a dívida, independente do consentimento do credor hipotecário anterior. Assim, podemos concluir que cada credor poderá ter relações autônomas com o devedor.
5. Efeitos da Hipoteca
5.1. Em relação ao devedor:
Antes do vencimento ou propositura da ação executiva, conserva, o devedor todos os direitos sobre a coisa. Não podendo praticar atos que a desvalorize, deteriore ou a destrua. Não pode alterar sua substância.
Cabe-lhe o excesso de preço apurado na praça.

5.2. Em relação ao credor hipotecário:
Vencida a obrigação pode o credor vender o judicialmente o imóvel, objeto da garantia e pagar-se com o crédito, com preferência sobre qualquer credor. Exceto:
Custas processuais do processo executivo;
Impostos devidos a fazenda Pública;
Dívida proveniente de salários.

5.3. Em relação a terceiros:
Uma vez inscrita a hipoteca , cria-se um vínculo real entre o credor e a coisa, vínculo oponível erga omnes. Não pode alegar ignorância o adquirente de imóvel hipotecado, onde, este seja objeto de execução, presume-se negligência do comprador, a não certificação, anterior, de que sobre o imóvel adquirido recaia um ônus real.

6. Hipoteca cedular
Constituída pelo decreto lei 70/76 para Financiamento de casa própria, em favor de instituição financeira.
consiste num título representativo de crédito com este ônus real, sempre nominativo mas transferível por endosso e emitido pelo credor.
Ele á nominativa e admite endosso, ou seja, a hipoteca pode ser vendida para terceiros.
O governo criou com a finalidade de gerar riquezas.

7. Prazo de Perempção
Se a divida não for prazo nesse prazo, ela permanece como credor comum, ou seja, quirografário, extinguindo a garantia real, mas não a obrigação.
O prazo máximo de hipoteca é de 20 anos.

8. Diferentes espécies de Hipoteca
Espécies de hipoteca
Ø Convencional: origina-se de um contrato;
Ø Legal: emana da lei;
Ø Judicial: decorre da sentença;

8.1. Hipoteca convencional
É aquela que se constitui por meio de um acordo de vontade do credor e do devedor da obrigação principal, pois são suscetíveis de ônus real todas as obrigações de caráter econômico, sejam elas de dar, de fazer, ou de não fazer. Para constituir a hipoteca convencional não é só necessária a capacidade ordinária, mas capacidade para alienar, necessitando de outorga uxória, se for o caso.

8.2. Hipoteca judicial
Ocorre quando a própria decisão determina a constituição de uma garantia em favor de um credor. quando o juiz dá indenização ao réu em indenizações periódicas.
É a hipoteca geral que a lei empresta a todo julgamento que condena um devedor a executar sua obrigação.
Esta hipoteca surge de pleno direito, como relação entre os litigante e independente de acordo entre eles, do mero trânsito em julgado da sentença que, pondo termo à lide, condena o vencido à uma prestação.

8.3. Hipoteca legal
É aquela que a lei confere a certos credores, que, por se encontrarem em determinada situação e pelo fato de que seus bens são confiados à administração alheia, devem ter uma proteção especial. Tem a eficácia erga omnes , que só se constitui após a especialização e registro.
Visa assegurar a mulher a restituição dos bens de sua propriedade que não se comunicam com o matrimônio, garantindo-lhe indenização nos casos de perda ou deterioração por culpa do marido;
O usufruto dos bens dos filho é inerente ao pátrio poder, não necessita o pai prestar contas da renda produzida pelos bens do filho. Assegura-se, com esse inciso, o filho quanto aos prejuízos causados por essa administração, derivados do dolo ou culpa do pai.
O código Civil impede o casamento de viúvo ou viúva que tiver filhos do falecido, enquanto não fizer o inventário e a partilha dos bens.
Tratam-se de casos em que o patrimônio do incapaz é administradopor terceira pessoa.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
1. Noções Gerais
É o mais antigo. Foi constituída na Roma, sob a denominação de “pignus” que corresponde a penhor e “fiducia” – essa que era a alienação fiduciária.
É direito real de garantia através do qual o devedor fiduciário transfere a propriedade do bem. A posse permanece com o devedor.
Propriedade fiduciária - Regras Gerais - 1361 a 1368 do CC.
Bem móvel – Aplica-se o CC + a Lei 4728/65 e DL 911/69 (aspectos processuais)
Conceito: consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível, como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação, ou melhor, com o pagamento da dívida garantida.

Objeto da alienação: bens móveis ou imóveis, desde que sejam infungíveis.
Enquanto não registrado, possui efeitos somente inter partes:
STJ, Súmula nº 92. A terceiro de boa-fé não é oponível a alienação fiduciária não anotada no Certificado de Registro do veículo automotor. (DJU 3.11.1993)
STF, Súmula nº 489. A compra e venda de automóvel não prevalece contra terceiros, de boa-fé, se o contrato não foi transcrito no Registro de Títulos e Documentos.

2. Características
Desdobramento da posse
Constituto possessório
Propriedade fiduciária, resolúvel
Patrimônio de afetação

3. Aspectos processuais da Alienação Fiduciária
O devedor tem o direito de purgar a mora (direito a emenda). Independentemente do valor pago. Antigamente tinha que pagar pelo menos 40% hoje isso não mais existe. Isso tem que ser feito no prazo de 5 dias.
Ou contestar no prazo de 15 dias, contados da juntada do mandado cumprido aos autos.
Somente será possível ao credor requerer a busca e apreensão do bem móvel ou reintegração do bem imóvel se ele constituir em mora o devedor. É o que diz a sumula 72 do STJ:
Súmula nº 72. A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente. (DJU 20.4.1993)
Outrossim, dispensa a indicação do valor do débito:
Súmula nº 245. A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito. (DJU 17.4.2001)

Execução do contrato
Devido à proibição do pacto comissório, se o débito não for pago no vencimento, deverá vendê-lo a terceiros, não estando sujeito à excussão judicial; o fiduciário poderá intentar ação executiva ou executivo fiscal contra o fiduciante, contra seu avalistas ou credores, hipótese em que o credor poderá fazer com que a penhora recaia sobre qualquer bem do devedor.
Não localizado o bem, é permitido a conversão da busca e apreensão em ação de depósito. Teve como finalidade, ampliar a garantia do credor.
Não se esqueça do RE 466.343/SP, onde o STF decidiu pela inconstitucionalidade da prisão civil, de acordo com a convenção do Pacto São José da Costa Rica – Norma Supra Legal, com status constitucional – art. 7º.
Permanece como única hipótese de prisão civil: o devedor de alimentos.

ENFITEUSE
1. Observação:
O Novo Código Civil em seu artigo 2038, proíbe a constituição de enfiteuse e da subenfiteuse, sendo que as existentes até sua extinção se subordinarão ao Código Civil de 1916, assim os artigos aqui mencionados referem-se ao instituto de 1916

2. Conceito
É o desmembramento da propriedade, do qual resulta o direito real perpétuo em que o titular (enfiteuta), assumindo o domínio útil da coisa, constituído de terras não cultivadas ou terrenos por edificar (prazo, bem enfitêutico ou bem foreiro), é assistido pela faculdade de lhe fruir todas as qualidades, sem destruir a substância, mediante a obrigação de pagar ao proprietário (senhorio direto) uma pensão anual invariável (foro); segundo o art. 678 do CC de 1916, dá-se a enfiteuse, aforamento ou aprazamento quando, por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável.
Assim, todos os poderes componentes do domínio são transferidos para um terceiro. Este só não será proprietário, por lhe faltar o título, que ficará com o proprietário.

3. Natureza
É o mais amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, já que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que encerra (pode usar, gozar, reivindicar a coisa, bem como, alienar seus direitos a outrem independentemente da aquiescência do senhorio) e de empregá-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem destruir-lhe a substância e com a obrigação de pagar ao proprietário uma certa renda anual.
Com efeito, o senhorio conserva pouco mais do que o nome de dono, pois além disso, sobra-lhe tão somente: Expectativa de readquirir a condição anterior através do exercício da preferência, na hipótese de alienação, ou através do comisso, ou do falecimento do enfiteuta, sem herdeiros.

4. Objeto
Só pode ter objeto coisa imóvel, limitando-se a terras não cultivadas e aos terrenos que se destinem à edificação (CC. 1916 . Art. 680).
Pode ter por objeto terrenos de marinha e acrescidos (que são regidas por uma enfiteu-se especial – DL 9760/46). Estes permitem o reajuste.

5. O direito ao foro e ao laudêmio.
O foreiro tem o domínio útil, enquanto o senhorio conserva tão somente o domínio direto.
Dada a característica de perpetuidade da efiteuse, pode ela ser transmita por atos inter vivos ou causa mortis.
- Foro, prazo ou Cânion: contraprestação anual devida pelo enfiteuta – sendo que o não pagamento por 3 anos seguidos, da lugar ao comisso, ou seja, a extinção do aprazamento e a consolidação do domínio nas mãos do senhorio. O valor era certo e invariável (isso tornava uma perda grande, por conta da desvalorização da moeda).
STF, Súmula nº 122. O enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença.
- Laudêmio: é a importância devida ao senhorio, pelo foreiro, cada vez que transferir o domínio útil por venda ou dação em pagamento. Consistirá na percentagem de 2,5% sobre o preço de alienação. O laudêmio só será devido nas alienações onerosas, não sendo reclamável nas liberalidades.

Atualmente por força do novo Código Civil está desobrigado o foreiro de pagar o laudêmio ao senhorio (artigo 2038 § 1o. I do CC/2002)
A lei confere ao senhorio preferência quando o enfiteuta pretender vender ou dar em pagamento o domínio útil. Tal preferência pode ser exercida também no caso de venda judicial.
Há possibilidade do senhorio adquirir o domínio útil, apesar de raros os casos, consolidando a propriedade, no caso do enfiteuta falecer sem herdeiros.
Compete ao foreiro todos os direitos elementares da propriedade.

6. Constituição
Constitui-se pela transcrição (lei 6015/73, art. 167, I, n.10), pela sucessão hereditária (CC. 1916 . Art 678) e pelo usucapião (CC. 1916 arts. 550 e 551).
Aperfeiçoada a efiteuse, pelo registro, surgem dois titulares de direitos reais sobre a mesma coisa. De um lado o titular do domínio direto e, de outro lado o titular do domínio útil, a este se transfere todos os direitos elementares do domínio, sendo que, a lei defere do senhorio apenas o direito ao foro, ao laudêmio e preferência no caso de alienação do domínio útil.

7. Extinção
Extingue-se a enfiteuse:
Ø pela natural deterioração do prédio aforado (CC 1916 Art 692, I);
Ø pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas por 3 anos consecutivos (CC. 1916 Art 692, II);
Ø pelo falecimento do enfiteuta sem herdeiros, salvo direito de credores (CC. 1916. Art 692, III);
Ø pela confusão, ou seja, quando as condições de senhorio e enfiteuta reúnem-se na mesma pessoa;
Ø pelo perecimento do prédio aforado;
Ø pelo usucapião do imóvel enfitêutico;
Ø pela desapropriação do prédio aprazado, tendo o enfiteuta direito de receber a indenização, da qual se deduzirá o que se deve pagar ao senhorio direto.

A enfiteuse transmite-se aos herdeiros. Se não houver herdeiros, o foreiro que morrer, para obstar o recebimento pela fazenda pública, extingue-se a enfiteuse e o enfiteuta adquire a propriedade (art. 693, CC 1916).

7.1. Resgate:
É a prerrogativa concedida ao foreiro de adquirir, compulsoriamente o domínio direto, mediante o pagamento de uma determinada indenização. Sendo pressuposto de seu exercício o transcurso do prazo de 10 anos, a partir da constituição da enfiteuse, e o pagamento de um laudêmio e dez foros pelo foreiro. CC. Art. 678 a 694.
Senhorio tem o direito de preferência, ou seja, o proprietário tem o direito de preferência de compra sobre o seu próprio bem. Se ele não fizer, ele tem direito ao laudêmio (acima explicado).

7.2. Usucapião
É perfeitamente possível a aquisição da enfiteuse pelo usucapião, pelo procedimento comum.
Nesse, tem o animus de enfiteuse.
Para área federal lembre-se que o que está proibido é o usucapião de bens públicos, a sua propriedade. Nada impede a usucapião de enfiteuse de terra pública.

SERVIDÃO PREDIAL
1. Conceito
São as restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefício de alguém (Clóvis Beviláqua);
É o direito real constituído em favor de um prédio (dominante), sobre outro prédio (serviente), pertencente a dono diverso (Lafayette);
É um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante

2. Requisitos:
Existência de um encargo com a obrigação de tolerar certo ato ou abster-se de algo, por parte do dono do prédio serviente, tal ônus é do prédio e não da pessoa de seu dono;

Incidência num prédio em benefício de outro;

Propriedades de pessoas diversas;

3. Finalidades
Têm por objetivo precípuo proporcionar uma valorização do prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo; implica, por outro lado, uma desvalorização econômica do prédio serviente, levando-se em conta que as servidões prediais são perpétuas, acompanhando sempre os imóveis quando transferidos.


4. Princípios fundamentais
É em regra, uma relação entre prédios vizinhos (praedia debent esse vicina), embora a contigüidade entre prédios dominante e serviente não seja essencial; Pois mesmo não sendo contíguos um prédio pode ter servidão sobre outro, desde que dele se beneficie com uma vantagem tirada daquele.
A servidão não pode recair sobre prédio do próprio titular, logo não há servidão sobre a própria coisa (nulli res sua servit)
A servidão serve a coisa e não o dono, por essa razão distingue-se da obrigação (servitus in faciendo consistere requit)
Não se pode uma servidão constituir outra (servitus servitutis esse nom potestat);
A servidão não se presume, pois deve ser ela constituída de modo expresso (CC. Artigo 1378, 2a. parte);
A servidão, uma vez constituída em benefício de um prédio, é inalienável.
A servidão envolve uma obrigação negativa – não consiste no dever de efetuar uma prestação – mas um ônus imposto ao dono do prédio, em benefício de outro, e representado pelo dever daquele de não se opor a que o primeiro desfrute da vantagem sobre seu imóvel.

5. Características
A servidão é entre prédios e não entre particulares, razão pela qual é propter rem (adere a coisa).
Pertencem a donos diferentes. Se os dois prédios pertence ao mesmo proprietário não é servidão e sim, serventia e como tal é obrigacional e não real, pois se os dois prédios são do mesmo titular ele pode a qualquer momento cessar a serventia. Implica a extinção nesse caso, com a compra de um imóvel por um terceiro.
Serve a coisa e não ao dono.
Não se presume
É perpétuo
É inalienável

5.1. Modos de constituição – CC. art. 1378 e 1379
Constitui-se por:
Ø ato inter vivos ou causa mortis (os contratos bilaterais e onerosos são os mais freqüentes, e devem ser levados a registro) devem as parte serem capaz para os atos da vida civil e especificamente para os atos de disposição;
Ø sentença judicial (comum a fim de possibilitar a utilização dos vários lotes em que foi repartido o imóvel CPC. 979, II e 980 § 2o., III);
Ø usucapião . OBS: Tal qual a enfiteuse, ele pode adquirir por usucapião da servidão predial quando o possuidor se mantém com o bem com o animus de prédio dominante.
Ø destinação do proprietário – neste caso só as servidões aparentes, já que as servidões não-aparentes só podem ser constituídas no Cartório de Registro de Imóveis.

6. Natureza Jurídica
É um direito real (CC. Art. 1.225, III) de gozo ou fruição sobre imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável. Ademais, está munido o titular da servidão de ação real e da seqüela, o que a distingue da propriedade , é que esta é direito real sobre coisa própria.
Servidão é um direito acessório, porque implica na existência de um direito principal.
Prende-se a servidão ao bem imóvel e o acompanha seguindo-o na mas mãos dos sucessores do proprietário – (ambulat cum domino)
É Perpétua a servidão pois não tem duração a termo certo, perdurando enquanto existirem os prédios a que adere, entretanto, nada impede que se constitua por convenção uma servidão ad tempus, subordinada a determinada condição ou termo
A indivisibilidade da servidão é decorrente da lei (CC art 1368). A indivisibilidade da servidão é de ambas as partes, ou seja, do prédio serviente e do prédio dominante.

7. Classificação das Servidões
1º critério
- CONTÍNUA: quando se exerce ou pode ser exercida ininterruptamente,como é o caso das servidões de aqueduto, passagem de energia elétrica, etc.. Não depende de ação humana.
- DESCONTÍNUA: seu exercício é intermitente, sofrendo interrupções, direito de passagem, de tirar água, etc.. Depende de ação humana.

2º critério
- POSITIVAS: o prédio dominante tem direito a uma utilidade do serviente, por exemplo tirar água;
- NEGATIVAS: O prédio serviente deve se abster de algum ato ou renunciar a algum direito que teria, se não existisse a servidão.

3º critério
- APARENTES: são as que se revelam por obras exteriores, indispensáveis ao seu exercício, como a servidão de caminho por uma estrada que conduz ao prédio dominante ou a de aqueduto.
OBS: Somente as aparentes que são suscetíveis de usucapião por permitir a posse: STF, Súmula nº 415. Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.
- NÃO-APARENTE: são as que não se revelam por obras externas, e seu exemplo clássico é o da servidão de não se construir acima de determinada altura.

4º critério
LEGAIS: derivam de imposição da lei (ex. passagem forçada);
NATURAIS: que derivam da situação física dos prédios (ex. escoamento de água);
CONVENCIONAIS: resultam da vontade das partes.
As servidões aparentes e contínuas podem ser objeto de posse, as descontínuas ou não-aparentes não podem.

8. Proteção jurídica
No direito brasileiro as ações que amparam as servidões são:
a) Ação confessória, que tem por escopo reconhecer sua existência, quando negada ou contestada pelo proprietário do prédio gravado;
b) Ação negatória a que pode recorrer o dono do prédio serviente para provar que inexiste ônus real, ou para defender seus direitos contra o proprietário do imóvel dominante que, sem título, pretender ter a servidão sobre o prédio, ou então para ampliar os direitos já existentes;
c) Ação de manutenção de posse, outorgada ao dono do prédio dominante, se este tiver sua posse protestada pelo dono do serviente;
d) Ação de nunciação de obra nova para defender a servidão tigni immitendi (CPC, art. 934, I);
e) Ação de usucapião, nos casos expressamente previstos em lei.

9. Extinção
Extingue-se pela:
renúncia do seu titular – renúncia é ato jurídico unilateral expresso através do qual o titular de um direito declara seu propósito de afasta-lo de seu patrimônio.
impossibilidade de seu exercício, cessação da utilidade que determinou a constituição do ônus real
resgate, ou seja, quando o proprietário do imóvel serviente resgatar a servidão, o resgate não é compulsório, só podendo ser levado a efeito se houver anuência do dono do prédio dominante.;
pela confusão – reunião de dois prédios no domínio da mesma pessoa;
pela supressão das respectivas obras ( nas aparentes) por efeito de contrato ou outro título oneroso;
pelo desuso durante 10 anos consecutivos;
pelo perecimento ou desaparecimento do objeto ;
pelo decurso do prazo (se foi constituída a termo, ou o implemento da condição, se a ela estava subordinada);
pela desapropriação
pela convenção, se a servidão é oriunda de um ato de vontade.
Observações: Extinta a servidão, cabe ao dono do prédio serviente faze-la cancelar, mediante a prova de sua extinção, se hipotecado o prédio dominante necessário para seu cancelamento o consentimento do credor.

USUFRUTO
O terceiro recebe tão somente as utilidades, as vantagens da coisa (fruição).
CC, Art. 1390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
1. Conceito
É o direito real conferido a alguém de retirar, temporariamente, da coisa alheia os frutos e utilidades que ela produz, sem alterar-lhe a substância ou mudar-lhe o destino.
Usufruto não é restrição ao direito de propriedade, mas sim à posse direta, que é deferida a outrem que desfruta do bem alheio em sua totalidade, perde assim, o proprietário o juz utendi e o jus fruendi poderes inerentes ao domínio. Por isso, reclama a tradição.
No usufruto o domínio se desmembra de um lado, e em mãos do nu proprietário, fica o direito a substância da coisa, a prerrogativa de dispor dela e a expectativa de, mais cedo ou mais tarde, assistir à consolidação da propriedade, pois o usufruto é sempre temporário, de outro lado, para as mãos do usufrutuário passam os direitos de uso e gozo, dos quais aquele, transitoriamente se tornam titular.
Nu-propeietário: ostenta a condição de dono;

Usufrutuário: compete o uso e gozo da coisa.

2. Objeto
Seu objeto poder ser:
bens móveis infungíveis e inconsumíveis, já que deve ser conservada a substância da coisa para o nu-proprietário (art. 1390 do CC);
bens imóveis quando o usufruto não resultar de usucapião dependerá de registro no respectivo Cartório de Imóveis , seja por ato inter vivos ou causa mortis. (CC. Art 1391) Salvo disposição em contrário o acessório segue o principal da coisa e seus acrescidos (CC. Art 1392);
uma universalidade de bens ou uma quota-parte;
um patrimônio, no todo ou em parte, o que, comumente, ocorre na sucessão hereditária, quando o testador grava, por exemplo, parte de seu patrimônio com o ônus do usufruto; pode, ainda, gravar direitos, desde que sejam transmissíveis.
Cogita a lei, ainda, de casos especiais de usufruto como os de rebanhos, de bens incorpóreos, tais como títulos de crédito, direitos autorias, etc..

3. Modos constitutivos
Constitui-se o usufruto:
por lei, principalmente naquelas que regem o direito de família – art. 1689 I e 1652 I, não estando isentas de registro no respectivocartório de imóveis.
por ato jurídico inter vivos – bilateral ou unilateral - ou causa mortis – testamento e legado. E tendo como objeto imóvel, sua aquisição se dará somente por ato inter vivos, após o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis. Coisas móveis a tradição é indispensável para aperfeiçoá-lo.
por sub-rogação real quando o bem em que recai é substituído por outro.
por usucapião, quando adquirido pelo decurso do lapso prescricional e pela ocorrência de todas as condições exigidas pelo artigo 1238 e 1242 do CC. Hipótese em que se tratando de bem imóvel, não se requer o registro no Cartório de imóveis , por força do artigo 1391do CC
por sentença – conforme o disposto nos artigos 716 a 729 do CPC.

4. Caracteres jurídicos
É um direito real sobre a coisa alheia, recaindo sobre coisa frugífera, pertencente a outrem, implicando na retirada de todas as suas utilidades inclusive dos acrescidos, salvo disposição expressa em contrário.
Direito oponível erga omnes, carreando, por conseguinte, ao seu titular o direito de tutela de ação real e direito de seqüela.
Direito temporário, já que a lei manda que inexoravelmente se extingüa o usufruto pela morte do usufrutuário ou findo o prazo de 30 anos, se aquele for pessoa jurídica CC. Art. 1.410, I e III.
Direito intransmissível e inalienável, pois só aproveita ao seu titular não se transmitindo aos seus sucessores. Vedada está a alienação pela lei, podendo, entretanto ser cedida por à título gratuito (comodato) ou oneroso, devendo para tanto ser registrada entretanto, vedado a mudar o gênero da cultura, sem licença do proprietário ou expressa autorização do título.. (CC. Art 1393)
Direito impenhorável em ação executiva movida contra usufrutuário, seu exercício, pode entretanto, ser objeto de penhora se tiver um significado econômico, salvo se, for usufrutuário legal, onde em nenhuma hipótese haverá penhora.

5. Espécies de usufruto
5.1. Quanto à origem pode ser :
a) Legal: quando for instituído por lei em benefício de determinadas pessoas (CC. Art 1689, I; 1652, I)
b) Judicial: quando o juiz percebe que a obrigação pode ser feita com usufruto.
c) convencional ocorre quando um direito real de gozar e usar, temporariamente, dos frutos e das utilidades de uma coisa alheia, advém de um ato jurídico inter vivos unilateral ou bilateral (um contrato) ou causa mortis (testamento) ou ainda de usucapião, desde que observado os prazos e requisitos legais; Pode ser o usufruto convencional na forma de alienação (quando por ato inter vivos o causa mortis concede-se o usufruto a alguém conservando-se a nua –propriedade) ou pela forma de retenção (quando o dono do bem cede a nua-propriedade e reserva para si o usufruto).

5.2. Quanto ao seu objeto, subdivide-se em
a) próprio (é o que tem por objeto coisas inconsumíveis e infungíveis, cujas substâncias podem ser conservadas e restituídas ao nu proprietário)
b) impróprio é o que recai sobre bens consumíveis ou fungíveis, art. 1392 § 1o. , do CC – trata-se aqui do denominado quase-usufruto, onde o usufrutuário ao término do usufruto deve , podendo, devolver outro bem equivalente ao recebido, ou, em não sendo assim possível, deve pagar ele o valor do bem pelo preço corrente ao tempo da devolução. O chamado quase-usufruto, a rigor sua natureza não se acomoda na idéia do instituto. Neste tipo de usufruto não encontramos a simultaneidade de sujeitos - usufrutuário e nu-proprietário – há tão somente o titular o usufrutuário que consome o bem, ressalvando ao nu-proprietário, o direito de reclamar o equivalente ou seu valor correspondente.

5.3. Quanto a sua extensão, apresenta-se como:
a) universal é o que recai sobre uma universalidade de bens, como o patrimônio, CC. Art. 1405, a herança, o fundo de comércio, ou sobre a parte alíquota desses bens.
b) particular quando tem por objeto uma ou várias coisas individualmente determinadas (CC. Art 1390);
c) pleno quando abranger todos os frutos e utilidades, sem exceção que a coisa produz
d) restrito se excluem do gozo do bem algumas de suas utilidades;

5.4. Quanto a sua duração, pode ser
a) temporário quando sua duração se submete a prazo preestabelecido, extinguindo-se com sua verificação. O prazo máximo é a vida do usufrutuário. Ou 30 anos quando em favor de pessoa jurídica.
b) vitalício perdura até a morte do usufrutuário (CC. Art 1410) não há em nosso direito a sucessão de usufrutuário, o que há possibilidade de existir é a simultaneidade de usufrutuários contemplada no artigo 1411 do CC, que visa beneficiar várias pessoas , extinguindo-se gradativamente em relação a cada uma conforme forem falecendo. Nesta modalidade, se convencionado, será permitido o direito de acrescer aos sobreviventes
OBS: admite-se o usufruto simultâneo (mais de uma pessoa); mas não admite-se o usufruto sucessivo.

6. Direitos do usufrutuário
O usufrutuário é transitoriamente, o titular de um direito real de perceber a utilidade e frutos de um bem alheio, tem ele o jus utendi e o jus fruendi, detendo o proprietário da coisa somente o jus disponendi.
Tem direito o usufrutuário a posse, uso administração e percepção dos frutos da coisa (CC. Art 1394), a posse é direta e justa podendo usar os institutos possessórios contra terceiros mas também, contra o nu-proprietário que tem a posse indireta. Pode utilizar-se da coisa pessoalmente ou por representante, podendo ainda, ceder o exercício da mesma para outrem a título oneroso ou gratuito.
Goza da coisa tirando-lhe todos os proveitos, percebendo os seus frutos e produtos , reserva-se, assim ao usufrutuário a exploração econômica da coisa. (CC. Art 139e e §1o., 1396 a 1398).
Os frutos naturais pendentes ao início do usufruto pertencem ao usufrutuário, que não pagará ao nu proprietário as despesas de produção, já os pendentes ao tempo do término do usufruto pertencem ao nu proprietário, que não reembolsará ao usufrutuário as despesas de produção, ressalvados os direitos de terceiros que os tenham adquirido. (CC. Art 1396, parágrafo único) Já contrariamente ocorre com os frutos cíveis, que pertencem ao nu proprietário se vencidos no início do usufruto e ao usufrutuário pertencem os vencidos na data em que cessa o usufruto. (CC. Art 1398)
O usufruto de recursos minerais e florestais, deve ter prefixado a sua extensão – uso e gozo - pelo nu proprietário quando da sua constituição, observando a legislação pertinente. (CC. Art 1392 § 2o.)
As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quanto bastem para inteira o número existente no começo do usufruto.
Compete ao usufrutuário a administração da coisa dada, sendo-lhe vedada a mudança da destinação econômica da coisa (CC. Art 1399);
Direito de cobrar , quando o usufruto recair em títulos de crédito, devendo empregar as importâncias recebidas em títulos da mesma natureza ou da dívida pública federal (CC. Art 1395, parágrafo único)
Direito de gozar da renda oriunda de títulos de crédito, aplicando após a cobrança do débito , em apólices da dívida pública federal. (CC. Art 1395, parágrafo único – 2a. parte)
Recaindo o usufruto sobre uma universalidade ou quota-parte de bens, terá o usufrutuário direito a metade do tesouro achado por outrem e ao preço pago pelo vizinho nos casos de meação de parede, muro, cerca, vala ou valado.

7. Obrigações do usufrutuário
Inventariar as suas expensas os bens móveis que receber, determinando o estado em que se acham e estimando o seu valor – CC. Art 1400;
Dar caução fidejussória ou real, quando exigido velando pela conservação do dado, a deterioração normal da coisa dispensa ressarcimento. Ante a impossibilidade da prestação de caução, passa a administração as mãos do nu proprietário, a quem caberá dar caução ao usufrutuário e entregar ao mesmo os rendimentos líquidos.
Deve o usufrutuário gozar da coisa com moderação, conservando sua natureza e restituindo, findo o prazo, no mesmo estado em que foi recebida.
Arcar com as despesas comuns de conservação da coisa. Despesas extraordinárias , que não forem módicas cabem ao nu proprietário. Despesas não módicas são as que superam 2/3 dos rendimentos – CC. Art 1403 e 1404;
Deve conservar a destinação da coisa que foi dada pelo proprietário;
Defender a coisa usufruída, repelindo qualquer lesão. – CC. Art 1406;
Abster-se de tudo o que possa danificar o bem, evitar o perecimento das servidões ativas e obstar que se criem servidões passivas;
Pagar as contribuições devidas pela posse ou rendimento da coisa usufruída;
Restituir findo o usufruto o bem usufruído;

8. Direitos do nu proprietário
Exigir a conservação da coisa;
Exigir a prestação de caução, administrar a coisa na falta da caução, recebendo remuneração por esta administração;
Ficar com metade do tesouro achado por terceiro no bem dado, salvo se o usufruto recair em universalidade ou quota-parte;
Perceber os frutos naturais pendentes ao tempo que cessa o usufruto e receber os civis vencidos na data inicial do usufruto;
Prefixar a extensão do uso e gozo no caso de exploração de recursos florestais e minerais;
Autorizar a mudança da destinação da coisa usufruída;
Exigir o equivalente em qualidade e quantidade no casos de quase-usufruto, ou ainda, exigir seu valor quando não for possível a prestação do bem.
Receber juros do capital dispendido na conservação da coisa que lhe aumentou a utilidade
Ir contra o segurador quando segurada a coisa;
Não restabelecer o usufruto se, por sua conta, reconstruir o prédio destruído sem sua culpa;
Reclamar a extinção do usufruto quando o usufrutuário alienar, arruinar ou deteriorar a coisa;

9. Deveres do nu proprietário
Não obstar o uso pacífico da coisa, nem lhe diminuir a utilidade;
Entregar os rendimentos da coisa administrada, deduzida as despesas de administração;
Fazer as reparações extraordinárias para conservação da coisa, sob pena de serem as mesmas feitas pelo usufrutuários que as cobrará;
Respeitar o restabelecimento do usufruto reconstruído com a indenização do seguro;
Aceitar a sub-rogação da indenização de danos causados por terceiro ou do valor da desapropriação no ônus do usufruto.

10. Da destruição do objeto do usufruto e do seguro.
Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, extingue-se o usufruto não sendo aquele obrigado a empreender a reconstrução. E se o proprietário, às suas expensas , o reconstruir o usufruto não se restabelece.
Se a destruição for por culpa de terceiro, condenado a indenizar, o usufruto se sub-roga na importância da indenização. De modo que os frutos civis por esta produzida caberão ao usufrutuário.
O mesmo se dá em caso do objeto do usufruto estar segurado e no caso de ser desapropriado o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor do seguro, ou na indenização recebida do expropriante.
Não há obrigação legal de segurar o objeto do usufruto, entretanto, se a coisa estiver segura, deve o usufrutuário pagar os prêmios devidos , durante o usufruto.

11. Extinção
Extingue-se:
a) Pela morte do usufrutuário – limite máximo da duração do usufruto;
b) Pelo advento do termo de sua duração;
c) Pelo implemento de condição resolutiva estabelecida pelo instituidor;
d) Pela cessação da causa de que se origina – por exemplo nos casos de usufruto dos pais sobre os bens dos filhos;
e) Pela destruição da coisa não sendo fungível – se a destruição não for total e sendo a coisa ainda frugífera permanece o usufruto quanto a parte remanescente;
f) Pela consolidação (CC. Art 1410, VI) – quando a mesma pessoa se torna usufrutuário e nu proprietário;
g) Por culpa do usufrutuário - quando aliena, abusa, não faz reparações necessárias na coisa fruída;
h) Pela renúncia expressa ou tácita, devendo ser inequívoca não podendo ser presumida;
i) Pela resolução do domínio de quem os constituiu.

12. Distinção de usufruto e fideicomisso, efiteuse e locação
· O fideicomisso é uma espécie de substituição em que o testador deixa bens a uma pessoa – fiduciário – para que esta transmita, por sua morte, a certo tempo ou sob certa condição, a uma outra chamada de fideicomissária. Há um intuito duplo de benéfico: ao fiduciário que recebe desde logo a deixa, e ao fideicomissário que a receberá por morte do fiduciário ou no advento do termo. Usufruto é um direito real sobre coisa alheia, enquanto o fideicomisso é uma forma de substituição, segundo muitos, restrita ao direito das sucessões. No fideicomisso há dois beneficiários sucessivos – fiduciário que recebe a propriedade – uso gozo e disponibilidade – para depois, findo o termo, transferí-la ao outro beneficiário, isto é fideicomissário. No usufruto os dois beneficiários são simultâneos e um, o usufrutuário, recebe o uso e gozo da coisa, ao mesmo que tempo que o outro, o nu-proprietário recebe o domínio limitado daquela.
· Tanto a efiteuse como o usufruto são direitos reais sobre coisa alheia e possuem dois titulares, porém o foreiro na efiteuse tem o direito de dispor do domínio útil, o que não ocorre com o usufrutuários, a efiteuse é transmissível post mortem do foreiro o usufruto não.
· Na locação, temos que essa é direito pessoal e o usufruto é direito real, usufruto é gratuito e a locação é onerosa, nasce o usufruto com um ato inter vivos ou causa mortis ou por usucapião, já a locação tem como origem um contrato.
Fins
Tem a finalidade primordialmente assistencial, de modo a garantir ao usufrutuário meios de prover sua subsistência, resulta, de regra, de negócio gratuito.

USO
1. Conceito
É um direito real, que a título gratuito, autoriza uma pessoa a retirar, temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender às suas próprias necessidades e às de sua família; prescreve o art. 1412 do CC que o usuário fruirá a utilidade da coisa dada em uso, quando o exigirem as necessidades pessoais suas e de sua família.
As necessidades pessoais variam conforme a condição social do usuário e o lugar em que vive. Assim pode ser ampliado ou diminuído diante das necessidades pessoais do usuário.
Família, no caso abrange a pessoa do usuário, do seu cônjuge, dos filhos solteiros e as pessoas de seu serviço doméstico.
Difere o uso do usufruto pela limitação daquele em relação a este. Uso também pode ser considerado um usufruto limitado.

2. Características
direito real sobre coisa alheia – CC. Art 1225, V – cais sobre bem pertencente a outrem;;
temporário – tem como prazo máximo a duração da vida de seu titular;
indivisível – não pode ser constituído pro parte;
intransmissível ou incessível – nem o direito e nem seu exercício pode ser cedido
personalíssimo – só constitui-se para assegurar o usuário.

3. Objeto
Pode recair tanto sobre bens móveis (infungíveis e inconsumíveis) como imóveis, como sobre bens corpóreos ou incorpóreos;
Pode também ser objeto de concessão gratuita de uso especial para fins de moradia em favor daquele que, independentemente de sexo e estado civil, até 31 de junho de 2001 possui como seu , por 5 anos ininterruptamente e sem oposição, até 250 m2 de imóvel público situado em área urbana , utilizando para sua moradia ou de sua família desde que não seja proprietário ou cessionário a qualquer título de outro imóvel urbano ou rural.

4. Modos de constituição
não pode ser constituído por lei;
deriva ele de ato jurídico inter vivos ou causa mortis; por sentença judicial (CC. Art. 2017);
por usucapião, desde que cumpridos os requisitos exigidos por lei.

5. Extinção
Extingue-se pelas mesmas causas do usufruto: morte do usuário, advento do prazo final, perecimento o objeto, consolidação, renúncia, etc. CC. Art. 1413

HABITAÇÃO
1. Conceito
Segundo o arts. 1225, VI e 1414 do CC é a habitação o direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e de sua família.

2. Objeto
há de ser um bem imóvel, casa ou apartamento, com a destinação de proporcionar moradia gratuita, não podendo ser utilizado para estabelecimento de fundo de comércio ou de indústria. Deve portanto ser inscrito no registro imobiliário.
O titular desse direito não pode alugar, emprestar esse imóvel. Se conferido o direito a mais de uma pessoa , qualquer delas que habite sozinha deve pagar aluguel a outra, não podendo impedir ou inibir o direito do outro de habitar. – CC. Art 1415;
Habitação é uma permanência temporária sem ânimo definitivo de ali permanecer, assim, não consiste em domicílio.

3. Característica:
É um direito real limitado, personalíssimo, temporário indivisível, intransmissível e gratuito.

4. Direitos do habitador
· Morar na cassa com sua família,
· Exigir que respeite seu direito de moradia;
· Defender a posse através dos interditos;
· Receber indenização pelas benfeitorias necessárias que se fizer;
· Permitir o direito de habitação do cônjuge sobrevivente - – CC. Art 1831; Tem direito de usufruto vitalício. Em razao ao companheiro é diferente, poise le perderá o usufruto vitalício se constituir família.

5. Obrigações do habitador
· Guardar e conservar o prédio;
· Não alugar ou emprestar o imóvel;
· Fazer o seguro se lhe impuser tal realização;
· Pagar todos os tributos que recaem sobre o imóvel;
· Restituir o prédio ao proprietário ou a seus herdeiros no estado em que recebeu – salvo deterioração derivada do uso regular;

6. Extinção:
Desaparece do mesmo modo que o usufruto e o uso.

DIREITO DE SUPERFÍCIE
Finalidade é dar cumprimento a função social
Concede-se a um terceiro (superficiário) o direito de superfície para construir ou plantar; Ele receberá a cosia a titulo oneroso ou gratuito. Exige o registro, por ser bem imóvel.
Ambos terão direito de preferência no caso de compra do bem.